פסק-דין בתיק עת"מ 40529-10-10

א.      עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה רמת השרון (להלן: " ועדת הערר") מיום 28.8.2010, שלפיה נדחה הערר שהגישו העותרים לביטול היתר הבניה שניתן למשיבים 4-3, הכולל אישור הקלה מהוראות תכנית.

ב.       העובדות הרלוונטיות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן:

העותרים והמשיבים הם שכנים, הגרים בבית, צמוד קרקע, הידוע כגוש 6415, חלקה 148 ברמת השרון (להלן: " המבנה"). המבנה רשום כבית משותף והוא כולל ארבע יחידות דיור צמודות ורצופות במבנה טורי, שלהן קירות משותפים. למבנה גגות רעפים בחלל משותף לכל שתי יחידות. העותרים הינם הבעלים של יחידה מס' 4 ואילו יחידה מס' 3 היא בבעלות המשיבים 3-4. כלומר, ביתם של העותרים וביתם של המשיבים 4-3 מחוברים בגג רעפים משותף.

על האיזור בו נמצא הבית חלה תוכנית רש/900 (להלן: " התב"ע") שבה נקבע בסעיף 5 ו' א' כי " באישור מיוחד תותר הקמת חדר יציאה לגג עד 23 מ"ר בתנאי שהגג אינו גג רעפים משופע ובתנאי שבמרווחים סביב הבנין לא יהיה מבנה נוסף בין לצורכי חנייה ובין לכל צורך אחר".

כמו כן, בסעיף 5יב' לתב"ע צוין כי " תנאי לתוספת בניה עפ"י תכנית זו כולל חדרי יציאות לגג (שמותרים בגג שטוח בלבד) תהיה מותנית בעמידה בהוראות תכנית זו כולל פינוי מבנים הנמצאים בתחום קווי הבניין".

המשיבים 4-3 הגישו בקשה להיתר לתוספת בנייה ביחידה שבבעלותם, ובין היתר ביקשו להתיר להם לבנות על הגג חדר יציאה שיהיה בעל גג שטוח (להלן: היתר הבניה" ו" ההקלה").

העותרים הגישו התנגדות למתן היתר הבניה וההקלה לוועדה המקומית לתכנון ובניה - רמת השרון (להלן: " הוועדה לתכ"ב"). העותרים טענו תחילה כי המשיבים לא הגישו בקשה מסודרת למתן הקלה בהתאם להוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: " חוק התכ"ב" או החוק"). כמו כן, בהתנגדותם טענו העותרים כי תוספת החדר על הגג מהווה סטייה ניכרת מהוראות התב"ע הרלוונטית, ולפיכך אין בסמכות הוועדה לאשר תוספת זו במסגרת הליך של הקלה. עוד טענו העותרים כי הבניה המבוקשת משנה את אופייה של הסביבה הקרובה, וכי לחלופין היא מהווה בניה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית, שנועדו לקבוע את אופייה של הבניה בתחום התכנית ולשמור על אופי הסביבה וחזותה. בנוסף טענו העותרים כי כתוצאה מהוספת חדר על גג היחידה שבבעלות המשיבים 4-3 ייהרסו הגג ותקרת הרביץ שמעל ליחידת העותרים, וכן טענו כי התשריטים וחישוב השטחים שהוגשו על ידי המשיבים 4-3 הינם שגויים.

התנגדות העותרים נדונה על ידי הוועדה לתכ"ב ביום 2.2.2010, וביום 17.3.2010 נדחתה, מן הנימוקים הבאים המפורטים להלן:

" א. לענין הטענה כי הבניה חורגת מהת.ב.ע. לשם כך התבקשה הקלה. הועדה סבורה כי אין בהקלה סטיה ניכרת ומאחר ואינה משנה את אופי הסביבה (למשל מעברו השני של הרחוב קיימים בתים שבנויים עם גגות רעפים ושטוחים).

ב. לענין הטענה כי חוות דעת שמאיות שהוצגו למתנגדים ע"י הקבלן מעידות על כך שלא ניתן לממש זכויות בניה על דרך של תוספות חדרים על הגג - טענה זו אינה רלוונטית להקלה המבוקשת ואין בחוות דעת שמאיות ככל שהוצגו אם בכלל כדי לחייב את הועדה.

ג. לענין הטענה כי לא הוצגה תוכנית הנדסית לשמירה על שלמות גג הרעפים - לועדה הוצגה התייחסות המהנדס שחר צבי מטעם המבקשים ולפיה הוספת החדר לא תפגע כלל בשלד המבנה הקיים, ולא תגרום לו שום דפורמציות.

כמו כן ע"פ חוות הדעת הרי שתבוצע הפרדה בין 2 הדירות ע"י בניית קיר בלוקים אשר תבטיח יציבות של יחידת המתנגדים.

יתרה מכך התייחסות המהנדס שוללת את הטענה בדבר פגיעה בשלמות גג הרעפים של המתנגדים מאחר והפתרון מלמד על כך שאגדי גג המתנגדים נשענים על עמודים וחגורות שנמצאות בקיר המשותף שלא נוגעים בו כלל. בכל מקרה תנאי למתן היתר יהיה המצאת חישובים סטטיים הכוללים התייחסות ספציפית ליח' המתנגדים.

4. לענין הטענה בדבר מיקום הקיר המתוכנן בקומת הגג על פי תוכנית הבקשה נראה שהקיר מצוי בגבול שבין 2 היחידות. למען הסר ספק יש להדגיש ולסמן בתוכניות את מיקום המדוייק על הקיר החדש והמוצע.

5. לענין הטענה בדבר חישובי השטחים מדובר בטענה שכבר עלתה במסגרת ההתנגדות הקודמת בערר, זו טענה קניינית בעיקרה.

עפ"י הרשום בנסח המקרקעין שטח הרכוש המשותף 1000 מ"ר וחלקם 48/204. יוצא ששטח המשותף הוא 235 מ"ר ומתוך שטח זה נגזרו זכויות הבניה בבקשה.

ובהתאם לכך הוחלט להתיר את ההקלה ולאשר הבקשה בכפוף לאישור מיוחד של 2/3 מחברי הועדה.

ההחלטה התקבלה פה אחד".

על החלטה זו הגישו העותרים ערר לוועדת הערר. בערר חזרו העותרים על טענותיהם כנגד מתן ההקלה לבניית חדר יציאה על הגג. ביום 28.6.2010 נדון הערר וניתנה החלטת ביניים המורה לוועדה המקומית למסור: " הודעה אשר תפרט את כל המקרים שבהם ניתנו הקלות לבניית חדר יציאה על הגג במסגרת תכנית רש/900 במקום שבו היה גג רעפים".